W ostatnim czasie na rynku kredytów hipotecznych nastąpiło sporo zmian. W życie weszły nowe przepisy, które sprawią, że o kredyt będzie trudniej. Ze względu na malejący popyt i nadal niepewną sytuację na rynku spadają jednak ceny mieszkań. Czy jest to zatem dobry rok na kupno wymarzonego M?
Decyzję trzeba dobrze przemyśleć
Zakup nieruchomości to jedna z ważniejszych decyzji w naszym życiu i powinna być dobrze przemyślana. O ile nasza sytuacja finansowa na to pozwala, to każdy moment jest dobry na zakup nieruchomości. Im wcześniej podejmiemy taką decyzję tym szybciej spłacimy kredyt, a w długim okresie nieruchomości zawsze zyskiwały na wartości. Wprawdzie w najbliższym czasie szacuje się, iż ceny nieruchomości mogą się obniżać ale z drugiej strony spodziewamy się również wzrostu poziomu inflacji, który skutecznie może zniwelować ewentualny spadek cen nieruchomości, a także realnie obniżyć faktyczny koszt kredytu. Decydując się na zakup nieruchomości o wartości na przykład 250 tys. i w całości finansując zakup kredytem, będziemy płacić ratę ok. 1300 zł/miesiąc. Przy założeniu, że stopy procentowe znacząco się nie zmienią za 25 lat nadal będziemy płacili tyle samo. Kwota 1300 zł miesięcznie nominalnie w czasie niewiele się zmieni, ale za 25 lat realnie może mieć dużą niższą wartość i stanowić znacznie mniej istotny koszt w naszym domowym budżecie. Ważne więc, by decyzja o zakupie nieruchomości była przede wszystkim dobrze przemyślana i odzwierciedlała nasze możliwości.
Czas zmian – nowa rekomendacja
Rekomendacja SII, która weszła w życia wraz z początkiem roku, nakłada na banki obowiązek restrykcyjnego liczenia zdolności kredytowej.
- Klient chcący uzyskać kredyt hipoteczny będzie musiał posiadać zdolność kredytową na wnioskowaną kwotę przy założeniu 25-letniego okresu kredytowania, choć kredyt będzie mógł być udzielony na dłuższy okres w celu obniżenia wysokości raty. Banki nie mogą więc zwiększać już zdolności kredytowej poprzez wydłużanie okresu kredytowania do 40 czy nawet 50 lat – mówi Andrzej Krzywaniak, doradca Aspiro. - Dodatkowo przy kredytach walutowych pojawiło się ograniczenie – zmniejszono maksymalną ratę kredytu do 42% dochodu dyspozycyjnego klienta. Dzięki temu ewentualne wzrosty kursów walut, a co za tym idzie wysokości rat nie spowodują tak dużego zagrożenia dla budżetu klienta.
Kredyt wedle nowej ustawy
Ustawa o kredycie konsumenckim nakłada na banki zakaz doliczania opłat prowizyjnych do kwoty kredytu, a to oznacza, iż jeżeli klient będzie miał do zapłacenia prowizję przygotowawczą, będzie musiał znaleźć na nią środki własne. Zapisy ustawy nie są jednak jednoznaczne w tej materii. Część banków przy kredytach hipotecznych nie zaprzestało finansowania prowizji, natomiast te, które to zrobiły, znalazły rozwiązanie w postaci np. kredytów wspomagających tj. kredytów (najczęściej) gotówkowych udzielanych z oprocentowaniem kredytu hipotecznego na okres np. 8 czy 10 lat. Istotnie zmniejsza to wysiłek finansowy w momencie uruchomienia kredytu.
Nowelizacja ustawy „Rodzina na Swoim” mająca miejsce jeszcze w 2011 roku wprowadziła kilka ograniczeń dotyczących tego programu. Przede wszystkim maksymalna cena 1m2 mieszkania została dość mocno zredukowana, a dodatkowo progi zostały podzielone pomiędzy rynek pierwotny i wtórny. Niestety ten drugi rynek ucierpiał najbardziej, gdyż spadek wskaźnika był tu najbardziej drastyczny. Klienci chcący wziąć kredyt w ramach RnS zmuszeni są teraz szukać mieszkań tańszych, a co za tym idzie znajdujących się często w mniej atrakcyjnych lokalizacyjnie miejscach. Deweloperzy chcąc zachęcić klientów do kupna mieszkań będą musieli obniżyć ceny. Oczywiście tam, gdzie będzie to możliwe.
Waluta nadal dostępna
W chwili obecnej na rynku kredytów walutowych pozostało naprawdę niewiele banków, które w ostatnim czasie podniosły dodatkowo koszt takich kredytów (wyższe marże, wyższe prowizje itp.), a także często wymogi dochodowe. Klient będzie musiał je spełnić gdy będzie chciał uzyskać kredyt walutowy (np. dochód gospodarstwa ustalony na min. 12 000 zł itp.).
- Kredyty złotówkowe, bo teraz one zyskają mocno na popularności, są mniej ryzykowane, jeżeli chodzi o nagłe i duże skoki wysokości raty czy też wysokości zadłużenia, niestety dzieje się to kosztem wysokości raty – dodaje Andrzej Krzywaniak z Aspiro. - W kredytach złotówkowych jest ona wyższa średnio o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent od raty kredytu walutowego.
Uwaga na zmiany:
• restrykcyjna zdolność kredytowa – konieczna możliwość spłaty w okresie 25 lat
• kredyty walutowe – ograniczenie maksymalnej raty kredytu do 42% dochodu dyspozycyjnego klienta
• zakaz doliczania opłat prowizyjnych do kwoty kredytu
• ograniczenia w programie Rodzina na Swoim
• wyższe koszty kredytów walutowych.
